Vous avez trouvé un bien qui correspond à votre projet et son propriétaire est intéressé par le vôtre ? Vous vous demandez maintenant comment concrétiser votre échange ?
Bonne nouvelle : l'échange immobilier est parfaitement légal en France et peut présenter un avantage financier important par rapport à deux ventes immobilières distinctes.
Au lieu de vendre chacun son bien, puis d'acheter celui de l'autre, les deux propriétaires réalisent une seule opération d'échange, encadrée par un notaire.
Et cette différence peut avoir un impact significatif sur les frais, les taxes et le coût global de l'opération.
Échanger plutôt que vendre puis acheter
Imaginons deux propriétaires :
vous possédez un appartement d'une valeur de 400 000 € ;
l'autre propriétaire possède une maison d'une valeur de 350 000 € ;
vous souhaitez chacun récupérer le bien de l'autre.
Dans un fonctionnement classique, chacun devrait vendre son bien puis acheter l'autre.
Cela signifie potentiellement deux ventes et deux acquisitions, avec les frais et taxes associés à ces différentes mutations.
Avec un contrat d'échange, le fonctionnement est différent :
Votre bien ↔ son bien
Et si les valeurs sont différentes, une soulte permet de compenser l'écart.
Dans notre exemple, une soulte de 50 000 € peut être prévue pour équilibrer les valeurs.
Vous évitez ainsi de transformer votre projet en une succession de ventes et d'achats : les deux propriétés sont directement échangées dans le cadre d'un même acte.
Pourquoi l'échange peut coûter moins cher ?
C'est l'un des principaux intérêts du mécanisme.
Dans deux ventes séparées, chaque bien fait l'objet de sa propre opération immobilière, avec les frais et taxes correspondants.
Dans un échange, le Code civil prévoit un régime spécifique, notamment pour les droits de mutation et la rémunération du notaire.
Les frais ne sont donc pas simplement calculés comme si vous réalisiez deux ventes indépendantes.
L'échange peut ainsi permettre de réduire sensiblement le coût global de l'opération.
Moins de frais, mais aussi moins de démarches
L'avantage de l'échange ne se limite pas aux taxes.
En regroupant les transferts de propriété dans une même opération, vous pouvez également simplifier considérablement votre parcours.
Plutôt que :
Vendre → trouver un acheteur → signer → recevoir les fonds → acheter → signer à nouveau
vous pouvez, lorsque les conditions sont réunies :
Trouver votre correspondance → vous mettre d'accord → signer un acte d'échange chez le notaire.
C'est précisément ce qui fait l'intérêt du concept d'Échangeons nos Biens.
Vous ne cherchez pas nécessairement à vendre votre logement pour ensuite repartir à la recherche d'un autre bien.
Vous cherchez directement quelqu'un dont le projet est compatible avec le vôtre.
Chaque partie peut-elle avoir son propre notaire ?
Oui.
Vous pouvez choisir de faire intervenir un seul notaire pour l'ensemble de l'opération ou faire appel chacun à votre propre notaire.
Lorsque deux notaires interviennent, ils travaillent ensemble sur le même dossier et se répartissent les émoluments conformément aux règles applicables.
Le fait d'avoir deux notaires ne signifie donc pas que les frais sont automatiquement doublés.
Qui paie les frais ?
La répartition des frais peut être déterminée entre les parties, en tenant compte des règles applicables aux différents frais et taxes.
Elle peut notamment être prévue à parts égales ou selon une autre répartition convenue entre les propriétaires.
La personne qui verse une soulte ne supporte donc pas automatiquement l'ensemble des frais.
La soulte sert avant tout à compenser la différence de valeur entre les biens.
Le notaire pourra vous expliquer précisément le coût de l'opération et la répartition des différents frais avant la signature.
Le rôle du notaire
Même si l'échange peut être plus simple et moins coûteux que deux opérations distinctes, il reste une véritable opération immobilière.
Le notaire va notamment :
- vérifier les titres de propriété ;
- contrôler la situation juridique des biens ;
- vérifier les éventuelles hypothèques et servitudes ;
- contrôler les diagnostics nécessaires ;
- vérifier les règles d'urbanisme et les éventuels droits de préemption ;
- prendre en compte les crédits immobiliers éventuellement en cours ;
- déterminer les taxes et frais applicables ;
- rédiger l'acte authentique d'échange ;
- effectuer les formalités nécessaires au transfert de propriété.
Une fois l'acte signé, chacun devient officiellement propriétaire du bien reçu.
Et Échangeons nos Biens dans tout ça ?
Notre rôle intervient avant le notaire.
Échangeons nos Biens vous permet de présenter votre bien, de définir ce que vous recherchez et de découvrir des propriétaires dont le projet pourrait être compatible avec le vôtre.
Nous facilitons donc la rencontre.
Le notaire, lui, sécurise et officialise l'opération.
Notre plateforme n'intervient pas dans la rédaction de l'acte, dans le calcul définitif des taxes ou dans le transfert de propriété.
À retenir
Échanger, c'est potentiellement :
- moins de transactions ;
- moins de démarches ;
- un seul acte d'échange ;
- un régime fiscal spécifique ;
- des frais pouvant être significativement inférieurs à ceux de deux ventes séparées ;
- et surtout, la possibilité de passer directement de votre logement actuel à celui que vous recherchez.
Vous trouvez votre correspondance. Vous vous accordez. Le notaire sécurise l'échange.
Les informations présentées dans cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Le montant des frais, taxes et économies éventuelles dépend de chaque opération et de la réglementation applicable au moment de sa réalisation. Nous vous recommandons de demander au notaire une estimation détaillée avant tout engagement.